報告類型: 投資策略研究

報告日期: 20240912

研究員: 汪毅,丁皓晨

 

【內容摘要】

對比美國資產(chǎn)的風險收益表現(xiàn)，自2014年以來，美國REITs的波動率略高于美股和美國長債，收益率則介于股與債之間。美國REITs的風險收益比更接近股票?；氐絿鴥仁袌觯嬎銍鴥裙糝EITs的整體波動率時，剔除了REITs上市首日的漲跌幅限制。結果顯示，國內REITs的波動率為14.21%，低于美股REITsETF的21.99%。對比中證800ETF的15.75%和十年國債ETF的2.08%，國內REITs的波動率接近股票，但穩(wěn)定性略高于A股。
截至2024年9月5日，國內公募REITs的發(fā)行數(shù)量達到45支，總規(guī)模為1343.27億元，平均每支的發(fā)行規(guī)模為31.87億元。從資產(chǎn)類型來看，交通基礎設施類REITs的發(fā)行規(guī)模居于絕對領先地位，總規(guī)模為544.61億元，占全部發(fā)行規(guī)模的40.54%。緊隨其后的是園區(qū)基礎設施和消費基礎設施。2024年，公募REITs的發(fā)行熱度顯著回升，擺脫了2023年的低點。截至2024年9月5日，已有14支REITs完成配售，創(chuàng)下歷史新高。
從投資者結構來看，公募REITs的主要認購方式為戰(zhàn)略配售，且這一占比逐年上升。目前國內REITs的存量規(guī)模較小，而新發(fā)行量較大，因此換手率成為衡量二級市場交易活躍度的重要指標。經(jīng)歷了上市初期的高換手率之后，當前公募REITs的月?lián)Q手率基本穩(wěn)定在15%左右。從資產(chǎn)類別看，生態(tài)環(huán)保板塊的日均換手率今年最高，達1.46%；保租房、能源和產(chǎn)業(yè)園板塊的日均換手率也超過1%。
從2022年10月到2024年1月，公募REITs的P/FFO估值從28.33大幅回落至14.95，幾乎腰斬。截至2024年8月，REITs的P/FFO中位數(shù)回升至18.84。參照國際經(jīng)驗，REITs的P/FFO估值通常在10至25之間，因此當前國內市場估值水平處于合理范圍內。
收入端環(huán)比來看，除高速REITs負增較為明顯外，其余資產(chǎn)類別的收入均呈現(xiàn)增長或基本維持穩(wěn)定；同比來看，受制于當前國內經(jīng)濟復蘇較為緩慢，同比數(shù)據(jù)除生態(tài)環(huán)保外均有不同程度的下滑。從EBITDA看，保租房、倉儲物流以及生態(tài)環(huán)保的EBITDA同環(huán)比均有改善，而高速及能源的EBITDA回落較為明顯。從二季度經(jīng)營情況看，建議關注三項指標均改善明顯的生態(tài)環(huán)保REITs以及業(yè)績穩(wěn)定性較好的保租房REITs。

風險提示：REITs二級市場價格大幅波動風險；國內復蘇不及預期導致REITs經(jīng)營數(shù)據(jù)承壓；REITs相關支持政策調整風險；口徑不同導致數(shù)據(jù)統(tǒng)計偏差。